Mənzil-Tikinti Kooperativləri (MTK) əsasən yaşayış binalarının tikintisi, mənzillərin satışa çıxarılması və tikinti prosesinin tamamlanmasından sonra binanın istismarı ilə məşğul olan təşkilatlardır. MTK-ların ilkin fəaliyyəti tikinti ilə əlaqəli olsa da, çox vaxt onlar tikinti tamamlandıqdan sonra da idarəetmə prosesini davam etdirirlər. Bu isə sakinlərin rahatlığı və hüquqları ilə bağlı bir sıra problemlərə səbəb ola bilər.
MTK-ların Əsas Fəaliyyət Sahələri
1. Tikinti və Layihələndirmə:
o Yaşayış binalarının layihələrinin hazırlanması və icrası;
o Mənzillərin satışı və təhvil verilməsi.
2. Bina İstismarı və İdarəetmə:
o Ümumi əmlakın saxlanması və təmiri;
o Binanın istismar xərclərinin təmin edilməsi üçün sakinlərdən ödənişlərin toplanması.
3. Əmlakın Mühafizəsi və Xidmət Təminatı:
o Liftlərin və mühəndislik sistemlərinin istismarı;
o Həyətyanı sahələrin təmizlənməsi və mühafizəsi.
Tikinti sahəsində fəaliyyətləri təqdirəlayiq olsa da, bəzi MTK-ların bina idarəçiliyi zamanı sakinlərin hüquqlarını və mənafelərini nəzərə almaması tez-tez narazılıq yaradır. Bu səbəbdən idarəetmə məsələlərində şəffaflıq və sakinlərin razılığı önəmli faktorlardır.
İdarəetmədə MTK-ların Çətinlikləri və Problemləri
1. Sakinlərin Maraqlarının Gözardı Edilməsi
MTK-ların bəzən bina idarəetməsində sakinlərin mənafeyinə uyğun olmayan qərarlar qəbul etməsi əsas problemlərdən biridir. Bu hallara misal olaraq:
- İdarəetmə qərarlarının sakinlərin razılığı olmadan həyata keçirilməsi;
- Ümumi əmlakdan kommersiya məqsədləri üçün istifadə edilməsi;
- Təmir işlərinin gecikdirilməsi və ya keyfiyyətsiz icrası.
2. Maliyyə Şəffaflığının Olmaması
MTK-lar sakinlərdən topladıqları vəsaitlərin istifadəsində şəffaflıq təmin etməyəndə narazılıq artır. Bu hallar arasında:
- Xərclərin izah olunmaması;
- Toplanan ödənişlərin faktiki istifadəsi ilə bağlı hesabatların təqdim edilməməsi;
- Əlavə vəsaitlərin tələb edilməsi.
3. Ümumi Yığıncaqların Təşkil Edilməməsi
MTK-lar bəzən sakinlərin yığıncaqlarını keçirməkdən imtina edir və bu da sakinlərin idarəetmə prosesinə təsir etmə imkanlarını məhdudlaşdırır. Bu yanaşma, qərarların yalnız MTK maraqlarına uyğun qəbul edilməsinə gətirib çıxara bilər.
Sakinlərin Hüquqları və Həll Yolları
1. Ümumi Yığıncaqların Təşkili və Qərarların Qəbulu
Sakinlər ümumi yığıncaqlar vasitəsilə idarəetmə prosesində iştirak etməli və MTK-ların fəaliyyətinə nəzarət etməlidir. Yığıncaqlarda aşağıdakı qərarlar qəbul edilə bilər:
- İdarəetmə ilə bağlı şəffaflıq tələb edilməsi;
- MTK-nın fəaliyyətinə davam edib-etməməsinə dair qərar verilməsi;
- İdarəetmənin Mənzil Mülkiyyətçilərinin Müştərək Cəmiyyətinə (MMMC) və ya digər quruma təhvil verilməsi.
2. Hüquqi Müdafiə
Əgər MTK-nın fəaliyyəti qanunvericiliyə zidd hərəkətlərə gətirib çıxarırsa, sakinlər:
- İdarəetmə prosesində baş verən sui-istifadə hallarını rəsmi protokollaşdıraraq;
- Məhkəməyə müraciət edərək hüquqlarını müdafiə edə bilər.
3. Mənzil Mülkiyyətçilərinin Müştərək Cəmiyyətinə Keçid
Sakinlərin ən effektiv həlli idarəetməni öz əllərinə alaraq MMMC modelinə keçid etməsidir. MMMC-lər:
- Ümumi əmlakın idarə olunmasında sakinlərin birbaşa iştirakını təmin edir;
- Maliyyə şəffaflığını artırır və qərarların kollegial qəbul edilməsini təmin edir;
- Binanın istismar xərclərinin sakinlər arasında ədalətli bölüşdürülməsinə şərait yaradır.
MTK-ların Əvəzində MMMC: Şəffaf və Effektiv İdarəetmə
Mənzil Mülkiyyətçilərinin Müştərək Cəmiyyəti modeli MTK-ların idarəetməsində yaranan problemlərə cavab olaraq ən ideal həll yoludur. Bu model vasitəsilə:
- İdarəetmə sakinlərin birbaşa qərarları əsasında həyata keçirilir;
- Toplanan vəsaitlərin istifadəsi ilə bağlı bütün əməliyyatlar şəffaf şəkildə təqdim olunur;
- Sakinlər arasında həmrəyliyin və birgə idarəetmənin inkişafı təmin edilir.
MTK-ların əsas fəaliyyəti bina tikintisi olsa da, idarəetmə sahəsində yaranan çatışmazlıqlar sakinlər üçün ciddi problemlərə səbəb ola bilər. Bunun qarşısını almaq üçün sakinlərin hüquqi və təşkilati imkanlardan istifadə edərək idarəetmədə daha aktiv rol alması vacibdir. Mənzil Mülkiyyətçilərinin Müştərək Cəmiyyəti modeli, idarəetmədə şəffaflığı təmin edərək, sakinlərin maraqlarına uyğun qərarların qəbul olunmasını asanlaşdırır. Sakinlərin birlikdə hərəkət etməsi bu modelin uğurlu tətbiqini təmin edir.